文：园长

PART.01荔湾，下半年竞争，会有点惨烈。 近20个盘！！ 新盘保利东教旧改锦上印即将上市，接下来，荔湾会聚集华润的悦府，中信泰富的滨江上都，广船的幸福湾，广钢中海保利朗阅，万科的万汇天地臻园-曦府，阳光城的力诚榕诚湾，新世界凯粤湾，新世界新地块，凯德大坦沙双桥新作，保利武汉城建羊城食品厂地块，星河江縵，保利越秀天启，越秀天瀛，广钢花城，保利和悦滨江等众多项目。 虽然万象城落定，给荔湾点了龙头，占了很长一段时间头条热度， 但这样多的开发商，都在荔湾挤独木桥，委实压力还是很大的。 压力一大，很容易就有人扛不住，一扛不住，华润给荔湾打下的价格江山可能就保不住了。 PART.02

为何这么说呢？？

(资料图片仅供参考)

因为这些开发商，通通挤的都是改善的独木桥。

荔湾的客户，来源于两块，第一块是天河海珠的新广，第二是西部改善的置换。

前者，有黄埔，番禺海珠的重重争夺，荔湾只是可翻牌子的其中一个，后者，是荔湾的固定受众，但受制于旧房的置换。

以今天看的凯德双桥新作和力诚榕诚湾为例，几个盘的产品，设计，装标都不错，但是总价委实不低。

110方售价500多万，128方售价约600-700多万。

力诚榕城湾85平约400万，140方，约700多万，165方，约800万。

万汇天地臻园，售价5.8-6.5万，入手，也是近700万起。

首套买荔湾，西部的产业摆在那里，能买房的企事业单位和老板们多半都已经买了，这些年产业没太大发展，新增的购买力是有限的。

以700万核算，首套3成首付约210万，月供30年每月还款25000，意味着家庭收入要到5万以上，能拿出这么多钱付首套的有钱人群，多半在挣钱能力强的天河，但天河的客户要被黄埔海珠番禺和天河分，落到荔湾，只有一部分。

荔湾的大头，还得靠自己的忠粉，西部置换同学解决。

近20个项目，都在抢这批置换同学，你说压力大不大，是不是卷的流泪。

PART.03 但这个压力，只是开发商看到的竞争格局和表象。 真正的冰山还没显露出来。 置换，你得卖一买一吧，你得把旧房子卖出去吧？？ 我们来看看置换同学们的困局，还是主力看西部粉越秀荔湾和海珠。 广州现有二手挂盘数是13万套，其中越秀9614套，荔湾7899套，海珠13640套。

分别看看。

这三个区的二手挂盘房源有很明显的特点

1、低价房源多

2、老旧房源多

300万以下再叠加20年楼龄，就是基层里的老破小市场，供应极大，小业主们卷得要死。

300-500万，算是城区或者有学位或者没那么旧的二手，但这个总价段，对应的是荔湾开发商们的70-90方产品。

我说的再明白一点，

300万的老破小竞争竞争惨烈，很难卖。

300-500万二手产品好点的可以走得动一些，但能买300-500万的客户都愿意买新房，肯定先被荔湾开发商自己的小户型抢走了，导致这批中间客户的二手卖不出去，没钱接不动荔湾开发商 120-140以上户型。

简单说，荔湾的接盘被卡死了8成，市场转不动，买得起的看不上，看得上的买不动，而且经济不明朗，没有政策加持，很难有大的推动。

PART.04

荔湾的冰山，其实是三区老破小无人接盘，导致置换的困局。

北京的房价之所以能转起来，主要是东西城海淀城区的老破小叠加了无法改变的核心和强大的学区价值，最破的产品有人买单。

但在广州，不是这样。

最强大的越秀学区，已经变成了旧一代的信仰，新一代更喜欢追天河黄埔荔湾番禺的新名校分校。没有学区规划BUFF叠加的老破小无法得到新一代接盘青年的青睐，只能在固有的区域里居民内流转。

而这些区域，没地，没新产业，还是那批收入不高的老旧用户，怎么能给老破小加持，让这些置换业主们拿到新房船票呢。

有了万象城，有了城更，有了宏图，大家都觉得荔湾新房能卖上6万+，但是，万丈高楼从地起，如今没根如何起呢？？

7-10万的华润悦府，4万的和悦滨江，5,5-6万的凯德双桥新作，5.8-6.8的万汇天地，4.8-5.2的力诚榕城湾，走货好的，要么流量，要么性价比。

而在到后面竞争白热化一点，可能真的都要走性价比。

从这样看，保利和力诚，真是个机灵人儿啊。 以上，请大家细品。

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